Auflösung von Mietverhälnissen

Ein Mietverhältnis kann (rechtlich gesehen) auf unterschiedliche Weise beendet werden. Einige eher seltene Auflösungsform „UNTERGANG DES BESTANDSOBJEKTES“ ENTEIGNUNG VEREINIGUNG, sowie diverse Vertragsanfechtungsmöglichkeiten nach dem ABGB stehen die Vertragsbeendigungen auf Grund einer Befristung oder durch einvernehmliche Vereinbarung oder im Wege der Kündigung eindeutig im Vordergrund.

 

Seitens der Mieter, ist die Aufkündigung eines dem MRG (ganz oder teilweise unterliegenden Objektes) rechtswirksam und zwar nur im Wege der gerichtlichen Kündigung erfolgen kann. Der Unterschied zwischen der Vermieterkündigung und der Mieterkündigung liegt ausschließlich in der Begründungspflicht für erstere. Während der Mieter in der Regel ohne Angabe eines Grundes gerichtlich aufkündigen kann, bedarf es dazu für den Vermieter eines wichtigen Kündigungsgrundes.

 

Die immer wieder in der Hausverwaltung bzw. beim Eigentümder direkt einlangenden „Kündigungs-schreiben“ von Mietern stellen rechtlich gesehen nichts anderes dar als ein Anbot zur Vertragsauflösung, welches angenommen, aber auch abgelehnt werden kann, sodaß der Mieter hierauf gerichtlich aufkündigen müßte.

 

Die gerichtliche Aufkündigung gewinnt immer mehr an Bedeutung. Die Zeiten wo die Auflösung eines Altmietverhältnisses aus der Sicht des Vermieters praktisch immer von Vorteil war, sind längst vorbei. Vielmehr häufen sich die Fälle, in denen die Wiedervermietung zu gleichen Konditionen immer schwerer wird oder gar nicht möglich sind.

 

Aus diesem Grunde ist es notwendig, daß Ihre Hausverwaltung 4you GmbH jeden Einzelfall sehr genau prüft, ob eine außergerichtliche Aufkündigung eines Mieters ohne weiters akzeptiert werden soll oder nicht. Abgesehen davon, aß nur die Gerichtsform der Kündigung zu einem vollstreckbaren Räumungstitel führt, kann bisweilen durch das Beharren auf einer gesetzlich korrekten Vorgangsweise bei der Beendigung insbesondere angesichts der gerade bei Geschäftsobjekten durchaus üblichen längeren Kündigungsfristen ein Vorteil für den Hauseigentümer erwirkt werden. Selbst bei der Wohnungsmiete können sich positive Aspekte für den Vermieter ergeben, weil ein späterer Kündigungstermin gelegentlich geringere Ablöseansprüche des Mieters gemäß § 10 MRG nach sich zieht.

 

Durch den Kauf einer Liegenschaft geht die Berechtigung zur Fortführung eines Kündigungsprozesses nicht verloren. Da der aussergrundbücherliche Erwerber nach der Rechtsprechung dann zur Aufkündigung legitimiert ist, wenn ihm vom Veräußerer der Besitz an der veräußerten Sache übertragen wurde. Der Zustimmung des Mieters bedarf es nicht (mehr).

 

Besteht ein Fruchtgenußrecht am Mietobjekt, ist nur der Fruchtnießer (und nicht auch der Eigentümer) zur Aufkündigung legitimiert.

 

Im Falle des Miteigentums ist die Mehrheit zur Kündigung berechtigt, der Hälfteeigentümer bedarf der Zustimmung des Gerichtes. Es gilt als ausreichend, wenn der Nachweis der Zustimmung der Mehrheit während des Kündigungsverfahrens erbracht wird.

 

Als Sonderfall gilt die Kündigung eines Miteigentümers, die als Maßnahme der außordentlichen Verwaltung Einstimmigkeit voraussetzt oder vom Gericht vorweg genehmigt werden muß, da der zu kündigende Miteigentümer seiner eigenen Kündigung nicht zustimmen wird.

 

Nach erfolgter Wohnungseigentumsbegründung gilt gegenüber Altmietern (darunter werden Mieter verstanden, deren Mietverhältnisse schon vor der Begründung des Wohungseigentums begonnen haben). Diesfalls darf nunmehr wohl nach einheitlicher Rechtssprechung der jeweilige Wohnungseigentümer den Mieter seiner Wohnung allein (ohne vorherige Befragung oder Zustimmung) der anderen Mit- und Wohnungseigentümer aufkündigen.

 

Passiv legitimiert sind Miteigentümer (abgesehen vom Fall des Wohnungseigentums) stets nur gemeinsam.

 

Auch mehrere Mitmieter können immer nur gemeinsam gekündigt werden. Es ist rechtlich unmöglich, einen von mehreren Mitmietern (auch wenn ihm gegenüber ein Kündigungsgrund vorläge) allein herauszukündigen.

 

Wenn das Mietverhältnis dem MRG unterliegt (was meistens zutrifft), bedarf es, wie schon oben erwähnt für die Kündigung durch den Vermieter eines wichtigen Grundes. Dazu kommt noch, daß Kündigungsgründe in der Regel unverzüglich geltend gemacht werden müssen und zudem allesamt in der Kündigung anzuführen sind (eine Erweiterung von Kündigungsgründen während des bereits anhängigen Kündigungsverfahrens wäre unbeachtlich). Beweispflichtig für das Vorliegen eines Kündigungsgrundes ist immer der Vermieter.

 

In § 30 Abs. 2 MRG listet das Mietrechtsgesetz einzelne Kündigungsgründe auf, daneben enthält es mit § 30 Abs. 1 MRG eine sogenannte Generalklausel (der in der Praxis allerdings keine Bedeutung zukommt). Leider ist die Kenntnis der gesetzlichen Kündigungsgründe oft nicht ausreichend. Vielmehr kommt der dazu jeweils ergangenen Judikatur – die sich gelegentlich vom reinen Gesetzestext durchaus entfernt entscheidende Bedeutung zu.

 

Ein Mietzinsrückstand stellt begreiflicherweise einen Kündigungsgrund dar. Voraussetzung für die Kündigung ist aber, daß der Rückstand nachweisbar eingemahnt und eine Nachfrist gesetzt wurde. Angesichts dieser Voraussetzung, sowie des Umstandes, daß weitere Mietrückstände des Mieters während des anhängigen Kündigungsverfahrens in diesem nicht mehr geltend gemacht werden können (dazu müßte eine weitere Kündigung eingebracht werden) wird in der Praxis bei Mietrückständen statt einer Kündigung meist eine Räumungsklage, welche weniger formstreng gehandhabt wird, eingebracht.

 

Natürlich besteht in allen Fällen für den Mieter die Möglichkeit, durch Zahlung der Mietrückstände während des Verfahrens, sowie Nachweis des Fehlens eines groben Verschuldens die Kündigung abzuwenden. In diesem Fall werden dem Mieter zwar die Verfahrenskosten auferlegt, das Räumungsbegehren wird jedoch abgewiesen.

 

Eine Kündigung wegen grob nachteiligen Gebrauch bzw. unleidlichen Verhaltens ist meist sehr einzelfallbezogen. Problematisch sind vor allem die Fälle von Störung basierend auf geistige Erkrankungen. Hier prüfen die Gerichte weniger das Interesse des Vermieters an der Kündigung, als die Schutzwürdigkeit der übrigen Hausbewohner. Eine Interessensabwägung „was ist gerade noch zumutbar“ entscheidet meist über Stattgebung oder Abweisung des Räumungsbegehrens, welches ebenfalls auch mit Räumungsklage geltend gemacht werden kann.

 

Ebenfalls erweist sich der Kündigungsgrund „Weitergabe des Mietobjektes, bzw. Untervermietung“ als problematisch. Nur dann, wenn es dem Vermieter gelingt, eine Untervermietung gegen erhöhtes Entgelt nachzuweisen, kann mit der sicheren Stattgebung des Räumungsbegehrens gerechnet werden.

 

In allen anderen Fällen wird die Kündigung auch bei erwiesener Untervermietung kostenpflichtig abgewiesen, wenn der Mieter das Gericht davon überzeugen kann, das Mietobjekt für sich selbst oder für eintrittsberechtigte Personen in naher Zukunft wieder zu benötigen. Da ein derartiges Vorbringen für den Vermieter vorweg nicht absehbar ist, bleibt die Kündigung auch nach noch so sorgfältiger Sachverhaltserhebung immer ein Risiko.

 

Dasselbe gilt auch für Kündigung wegen Nichtbenützung des Mietobjektes. Selbst wenn der Vermieter vor Einleitung des Verfahrens etwa durch Einschaltung eines Dedektives erhoben hat, daß das Mietobjekt schon seit längerer Zeit absolut leer steht, kann die Kündigung noch immer am Vorbringen des Mieters, die Bestandsache in naher Zukunft wieder zu benötigen scheitern.

 

Für bei Küdigungsgründe gilt, daß sie unter Umständen erst durch wiederholt geführte Verfahren zum Erfolgt führen. Sollte sich nämlich das Vorbringen des Mieters im ersten Prozeß nachträglich als unrichtig erweisen, so ist dem Räumungsbegehren im nächsten Verfahren natürlich stattzugeben. Damit steht fest, daß des öfteren nur Beharrlichkeit zum Erfolg führt. Mit scheitern des ersten Prozesses ist gleichsam zu rechnen.

 

Meist Illusion bleibt der Kündigungsgrund „Eigenbedarf am Mietobjekt“

 

Die Rechtsprechung der letzten Jahre billigt zwar dem Vermieter in bestimmten Fällen vor allem bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern vermehrt ein Interesse an der Nutzung seines Eigentums zu, doch ist dies allein nie ausreichend. Nach wie vor darf sich keine zumutbare Alternative für eine andere Bedarfsbefriedigung ergeben. Zwar selten aber doch werden Eigenbedarfsaufkündigungen in den letzten Jahren primär dann, wenn die Eigentumswohnung bzw. das Einfamilienhaus für nahe Angehörige benötigt wurde oder jemand seinen Lebensabend nach langen Jahren im Ausland in seinem Eigentum in Österreich verbringen wollte. Weiterhin keine Erfolgsaussichten bestehen bei einer Kündigung im typischen Mehrparteienzinshaus.

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